Euskadi cierra 2025 con récord de 86.522 contratos de alquiler

Euskadi cerró 2025 con un récord histórico de 86.522 contratos de alquiler activos, según datos publicados este 27 de julio de 2026. La cifra supone 1.454 fianzas más que en septiembre, un incremento del 1,7%, y un aumento del 2,4% respecto al cierre de 2024. Por territorios, Bizkaia concentra 42.927 contratos, Gipuzkoa 31.351 y Araba 12.244.

La renta media del parque vasco de vivienda en alquiler se sitúa en 801,4 euros mensuales, mientras que la renta media de los nuevos contratos bajó un 0,7%, hasta 885,5 euros. Este descenso en las rentas de entrada se produce sin que el número de viviendas registradas en alquiler se haya visto resentido, lo que invita a la esperanza aunque, según las fuentes consultadas, todavía se necesita más recorrido.

Descensos significativos en municipios guipuzcoanos

Gipuzkoa registró un descenso del 3,5% en la renta media de los nuevos contratos, hasta 894,1 euros, y cerró el año con 31.351 contratos activos, 985 más que al finalizar el tercer trimestre. El crecimiento trimestral fue del 3,2% y el aumento interanual del 2,6% respecto al cierre de 2024. El dato importante es doble: bajan las rentas de entrada en varios de los municipios más tensionados y, al mismo tiempo, Gipuzkoa alcanza los 31.351 contratos activos.

San Sebastián registró un descenso del 3% en los nuevos alquileres al cierre de 2025, acumulando seis meses de bajada en el precio medio. La renta media pasó de 1.190 euros a 1.132 euros al cierre del ejercicio. En el cuarto trimestre, la capital guipuzcoana encadenó dos trimestres consecutivos de descenso, con una reducción del 3,7% que llevó la renta media de 1.175,6 a 1.131,9 euros. El número de contratos activos creció un 1,1% en Donostia-San Sebastián.

Irun y Errenteria registraron descensos del 4% en los nuevos alquileres al cierre de 2025. En Errenteria, la renta media bajó de 834,9 a 800,4 euros, un 4,1% menos, mientras que en Irun la reducción fue del 3%, de 878 a 851,8 euros. Lasarte-Oria tuvo una reducción del 0,6% en los alquileres, pasando de 898,3 a 893,2 euros. El número de contratos activos creció un 3% en Errenteria, un 2,9% en Irun y un 1,4% en Lasarte-Oria.

Incrementos en Bizkaia y estabilidad en Araba

Bizkaia presenta un incremento del 2,1% en la renta media de los nuevos contratos, que pasó de 890,7 a 909,4 euros. La renta media del parque vigente en Bizkaia alcanza los 798 euros, con un crecimiento trimestral del 1,2%. El territorio finaliza 2025 con 42.927 contratos activos, 314 más que en septiembre (un 0,7%) y 833 más que al cierre de 2024 (un 2%). Los datos de Bizkaia ofrecen una fotografía previa a la entrada en funcionamiento del índice de referencia en dicho territorio.

Bilbao cerró el año con 16.077 contratos activos, 300 más que al finalizar 2024, un incremento anual del 1,9%. La renta media de los nuevos alquileres en la capital vizcaína aumentó un 2,2% trimestral, de 989,8 a 1.011,1 euros. En Barakaldo, la renta de los nuevos contratos aumentó un 1,8% trimestral, de 814 a 828,4 euros, y alcanza los 3.977 contratos activos, un 2,7% más que al cierre de 2024.

Getxo registró el mayor aumento entre los principales municipios vizcaínos, con una renta media de nuevas fianzas de 1.175,7 euros, un 5,5% más que los 1.114,3 euros registrados en septiembre. Sin embargo, Getxo es la excepción entre los principales municipios de Euskadi al registrar una ligera bajada del total de contratos activos, pasando de 2.847 contratos en 2024 a 2.832 al finalizar 2025.

Araba cierra 2025 con 12.244 contratos activos, 155 más que en septiembre, un incremento trimestral del 1,3%. La renta media del conjunto de los contratos vigentes en Araba se sitúa en 727,2 euros, la más baja de los tres territorios históricos. La renta media de los nuevos alquileres en Araba baja un 1,1%, de 815,9 a 807,1 euros. Araba mantiene un comportamiento más contenido que los otros territorios.

Vitoria-Gasteiz mantiene estabilidad en precios

La renta media de los nuevos contratos en Vitoria-Gasteiz permanece prácticamente estable, al pasar de 851,6 a 851,2 euros. La capital alavesa cierra el año con 10.111 contratos activos, 276 más que al finalizar 2024, un crecimiento anual del 2,8%. La renta media del parque activo en Vitoria-Gasteiz se sitúa en 764,1 euros.

Índices de referencia y bonificaciones fiscales

Desde el último trimestre de 2025, se aplican índices de referencia del alquiler a los grandes tenedores en zonas tensionadas. Los índices de referencia y las medidas de protección a la demanda ganan eficacia cuando se aplican con visión metropolitana. Quienes ajusten voluntariamente la renta a los índices pueden beneficiarse de una bonificación fiscal del 70% sobre los rendimientos íntegros del alquiler.

Más de 25.000 propietarios en Gipuzkoa se benefician de la bonificación fiscal por alquilar a precios contenidos, con un impacto fiscal cercano a los 18 millones de euros. Otros 28.000 declarantes que alquilan a precios de mercado han recibido bonificaciones del 30%, por un importe aproximado de 4 millones. Estos datos demuestran que la fiscalidad puede incentivar comportamientos socialmente útiles. Bonificar más a quien alquila por debajo de los índices de referencia es una forma de premiar la corresponsabilidad.

Programa Bizigune y mediación pública

El programa Bizigune incorporó 22 viviendas privadas durante el cuarto trimestre de 2025 y alcanzó las 7.499 viviendas, un 0,3% más que en el trimestre anterior. Bizigune cerró 2025 con 80 viviendas más que en 2024, un crecimiento interanual del 1,1%. Bizkaia concentra el mayor volumen de viviendas en Bizigune, con 4.605 viviendas.

Gipuzkoa alcanza las 2.054 viviendas y registra el mayor avance, con 45 incorporaciones y un crecimiento interanual del 2,2%. Araba cierra el ejercicio con 840 viviendas, 13 menos que en diciembre de 2024, un descenso del 1,5%. Esta evolución confirma una ampliación moderada del programa de mediación pública del alquiler en el conjunto de Euskadi.

Protección a inquilinos y prórroga de contratos

Las personas inquilinas en zonas tensionadas pueden solicitar una prórroga anual de su contrato durante un máximo de tres años. Durante el periodo de prórroga, se mantienen las condiciones del contrato, salvo excepciones legales. Los límites establecidos por la legislación y el derecho a solicitar prórrogas extraordinarias son de obligado cumplimiento. El cumplimiento de la ley exige rigor y disciplina.

Cuando se detecten incumplimientos de los deberes de información o de los límites legales en los precios del alquiler, se activarán los mecanismos de inspección y, cuando corresponda, de sanción. En zonas tensionadas, el nuevo contrato de alquiler debe indexarse al precio del contrato anterior. Es posible que las próximas estadísticas ofrezcan una fotografía de contracción de la rotación y una menor oferta.

Declaración de zonas tensionadas y medidas urgentes

El Gobierno Vasco aprobó la declaración de Astigarraga y Usurbil como zonas del mercado residencial tensionado. Donostia-San Sebastián se convirtió en la primera capital vasca declarada como zona de mercado residencial tensionado. El 20 de abril de 2026, Euskadi aprobó su ‘escudo social’ en materia de vivienda. El Decreto de Medidas Urgentes incorporó índices de referencia de los tres territorios para hacer frente a la emergencia habitacional.

En Bizkaia, los expedientes en tramitación incluyen Sopela, Urduliz, Gorliz, Bermeo, Lekeitio, Elorrio, Sestao y Santurtzi. En Gipuzkoa, los expedientes en tramitación incluyen Bergara, Deba, Oiartzun, Oñati, Orio y Hondarribia. El 19 de noviembre de 2025, se llevó a cabo un encuentro en Donostia con municipios, gobiernos autonómicos y expertos internacionales sobre zonas tensionadas.

Retos pendientes y necesidad de ampliar el parque

La regulación, los incentivos fiscales y la movilización de vivienda privada deben trabajar juntos para ampliar la oferta y contener los precios. La regulación de precios provoca que las personas propietarias pierdan el incentivo a cambiar de inquilino. Del tensionamiento solo nos sacará incrementar el parque de vivienda. La regulación puede contener abusos, proteger a las personas inquilinas y dar estabilidad al mercado.

Sería prematuro convertir un trimestre en una tendencia consolidada. La moderación de los precios no depende de una sola medida en exclusiva. El reto de la vivienda no se resolverá con una sola medida ni desde una sola institución. Euskadi necesita proteger mejor a quienes viven de alquiler y, al mismo tiempo, ampliar de forma decidida el número de viviendas disponibles. Se requiere que Araba recabe datos tributarios de los arrendadores para avanzar en el control de los alquileres.

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Referencias:
www.irekia.euskadi.eus
Imagen:
www.irekia.euskadi.eus