Rueda de prensa Gobierno Vasco
Euskadi cerró 2025 con un récord histórico de 86.522 contratos de alquiler activos, según el informe publicado hoy. Este volumen representa 1.454 fianzas más que en septiembre, un incremento del 1,7%, y un aumento del 2,4% respecto al cierre de 2024. Por territorios, Bizkaia concentra 42.927 contratos, Gipuzkoa 31.351 y Araba 12.244.
La renta media del parque vasco de vivienda en alquiler se sitúa en 801,4 euros mensuales. Sin embargo, la renta media de los nuevos contratos bajó un 0,7% en el cuarto trimestre de 2025, hasta 885,5 euros. Este descenso en las rentas de entrada se produce sin que el número de viviendas registradas en alquiler se haya visto resentido, lo que confirma que no se está produciendo una contracción del parque.
Descensos significativos en municipios guipuzcoanos
San Sebastián, Irun y Errenteria han registrado descensos notables en los nuevos alquileres al cierre de 2025. La capital guipuzcoana acumula seis meses de bajada en el precio medio de los nuevos alquileres, con un descenso del 3,7% en el último trimestre: la renta media pasó de 1.175,6 a 1.131,9 euros. San Sebastián encadena así dos trimestres consecutivos de descenso en la renta media de los nuevos contratos.
Errenteria experimentó una bajada del 4,1% en el último trimestre, con la renta media descendiendo de 834,9 a 800,4 euros. Irun redujo los arrendamientos un 3%, pasando de 878 a 851,8 euros. Lasarte-Oria tuvo una reducción más moderada del 0,6%, de 898,3 a 893,2 euros.
Pese a estos descensos en las rentas, el número de contratos activos crece en todos estos municipios: un 3% en Errenteria, un 1,1% en Donostia-San Sebastián, un 2,9% en Irun y un 1,4% en Lasarte-Oria. Este dato es especialmente relevante porque demuestra que la moderación de precios no está provocando una retirada de viviendas del mercado.
Gipuzkoa alcanza máximo histórico de contratos
Gipuzkoa cerró el ejercicio con 31.351 contratos activos de alquiler libre, registrando 985 contratos más que al finalizar el tercer trimestre de 2025. El crecimiento trimestral fue del 3,2%, mientras que el aumento interanual alcanzó el 2,6% respecto al cierre de 2024. La renta media de los nuevos contratos en Gipuzkoa bajó un 3,5%, hasta 894,1 euros.
Según las fuentes consultadas, el dato importante es doble: bajan las rentas de entrada en varios de los municipios más tensionados y, al mismo tiempo, Gipuzkoa alcanza los 31.351 contratos activos. Este comportamiento contrasta con la teoría de que la regulación de precios provoca necesariamente una contracción de la oferta.
Comportamiento divergente en Bizkaia
Bizkaia presenta una evolución diferente, con un incremento del 2,1% en la renta media de los nuevos contratos. La renta media de nuevos alquileres en el territorio pasó de 890,7 a 909,4 euros. Bilbao registró un aumento del 2,2% trimestral en la renta media de nuevos alquileres, de 989,8 a 1.011,1 euros, y cerró el año con 16.077 contratos activos, 300 más que al finalizar 2024, un incremento anual del 1,9%.
En Barakaldo, la renta de los nuevos contratos aumentó un 1,8% trimestral, de 814 a 828,4 euros, alcanzando los 3.977 contratos activos, un 2,7% más que al cierre de 2024. Getxo registró el mayor aumento entre los principales municipios vizcaínos, con una renta media de nuevas fianzas de 1.175,7 euros, un 5,5% más que los 1.114,3 euros registrados en septiembre.
Getxo es la excepción entre los principales municipios de Euskadi al registrar una ligera bajada del total de contratos activos, pasando de 2.847 contratos en 2024 a 2.832 al finalizar 2025. Bizkaia finaliza 2025 con 42.927 contratos activos, 314 más que en septiembre, un 0,7%, y 833 más que al cierre de 2024, un 2%. La renta media del parque vigente en Bizkaia alcanza los 798 euros, con un crecimiento trimestral del 1,2%.
Los datos de Bizkaia ofrecen una fotografía previa a la entrada en funcionamiento del índice de referencia en dicho territorio, según la actualización publicada el 20 de abril de 2026.
Araba mantiene estabilidad en los precios
Araba cierra 2025 con 12.244 contratos activos, 155 más que en septiembre, un incremento trimestral del 1,3%. La renta media del conjunto de los contratos vigentes en Araba se sitúa en 727,2 euros, la más baja de los tres territorios históricos. La renta media de los nuevos alquileres en Araba baja un 1,1%, de 815,9 a 807,1 euros.
En Vitoria-Gasteiz, la renta media de los nuevos contratos permanece prácticamente estable, al pasar de 851,6 a 851,2 euros. La capital alavesa cierra el año con 10.111 contratos activos, 276 más que al finalizar 2024, un crecimiento anual del 2,8%. La renta media del parque activo en Vitoria-Gasteiz se sitúa en 764,1 euros. Según las fuentes, Araba mantiene un comportamiento más contenido que los otros territorios.
Impacto de las medidas regulatorias
Desde el último trimestre de 2025, se aplican índices de referencia del alquiler a los grandes tenedores en zonas tensionadas. Los índices de referencia y las medidas de protección a la demanda ganan eficacia cuando se aplican con visión metropolitana, según las fuentes consultadas. Quienes ajusten voluntariamente la renta a los índices pueden beneficiarse de una bonificación fiscal del 70% sobre los rendimientos íntegros del alquiler.
Más de 25.000 propietarios en Gipuzkoa se benefician de la bonificación fiscal por alquilar a precios contenidos, con un impacto fiscal cercano a los 18 millones de euros. Otros 28.000 declarantes que alquilan a precios de mercado han recibido bonificaciones del 30%, por un importe aproximado de 4 millones. Estos datos demuestran que la fiscalidad puede incentivar comportamientos socialmente útiles.
Las personas inquilinas en zonas tensionadas pueden solicitar una prórroga anual de su contrato durante un máximo de tres años. Durante el periodo de prórroga, se mantienen las condiciones del contrato, salvo excepciones legales. Cuando se detecten incumplimientos de los deberes de información o de los límites legales en los precios del alquiler, se activarán los mecanismos de inspección y, cuando corresponda, de sanción.
Programa Bizigune y vivienda pública
El programa Bizigune incorporó 22 viviendas privadas durante el cuarto trimestre de 2025, alcanzando las 7.499 viviendas, un 0,3% más que en el trimestre anterior. Bizigune cerró 2025 con 80 viviendas más que en 2024, un crecimiento interanual del 1,1%. Bizkaia concentra el mayor volumen de viviendas en Bizigune, con 4.605 viviendas.
Gipuzkoa alcanza las 2.054 viviendas y registra el mayor avance, con 45 incorporaciones y un crecimiento interanual del 2,2%. Araba cierra el ejercicio con 840 viviendas, 13 menos que en diciembre de 2024, un descenso del 1,5%. Esta evolución confirma una ampliación moderada del programa de mediación pública del alquiler en el conjunto de Euskadi.
Nuevas zonas tensionadas en tramitación
El Gobierno Vasco aprobó la declaración de Astigarraga y Usurbil como zonas del mercado residencial tensionado. Donostia-San Sebastián se convirtió en la primera capital vasca declarada como zona de mercado residencial tensionado. En Bizkaia, los expedientes en tramitación incluyen Sopela, Urduliz, Gorliz, Bermeo, Lekeitio, Elorrio, Sestao y Santurtzi.
En Gipuzkoa, los expedientes en tramitación incluyen Bergara, Deba, Oiartzun, Oñati, Orio y Hondarribia. El 20 de abril de 2026, Euskadi aprobó su ‘escudo social’ en materia de vivienda, incorporando índices de referencia de los tres territorios para hacer frente a la emergencia habitacional.
Perspectivas y desafíos pendientes
Las fuentes consultadas advierten que sería prematuro convertir un trimestre en una tendencia consolidada. La moderación de los precios no depende de una sola medida en exclusiva. La regulación de precios puede provocar que las personas propietarias pierdan el incentivo a cambiar de inquilino, y en zonas tensionadas, el nuevo contrato de alquiler debe indexarse al precio del contrato anterior.
Es posible que las próximas estadísticas ofrezcan una fotografía de contracción de la rotación y una menor oferta. Del tensionamiento solo se saldrá incrementando el parque de vivienda. La regulación puede contener abusos, proteger a las personas inquilinas y dar estabilidad al mercado, pero el reto de la vivienda no se resolverá con una sola medida ni desde una sola institución.
El 19 de noviembre de 2025, se llevó a cabo un encuentro en Donostia con municipios, gobiernos autonómicos y expertos internacionales sobre zonas tensionadas.
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Referencias:
www.irekia.euskadi.eus
Imagen:
www.irekia.euskadi.eus
