Vitoria-Gasteiz
El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco ha reforzado las herramientas normativas y técnicas para transformar locales sin actividad en viviendas y alojamientos dotacionales, mediante el Decreto 55/2026 que modifica el Decreto 80/2022 de condiciones mínimas de habitabilidad. La iniciativa busca movilizar espacios construidos que han permanecido vacíos durante años, especialmente en barrios donde no se ha materializado la actividad comercial o terciaria prevista.
La reforma facilita la reconversión total o parcial de edificios industriales o terciarios y de locales comerciales situados en plantas bajas, aunque la estrategia se basa en una reconversión selectiva: no todos los locales reúnen condiciones para convertirse en vivienda. Según el propio departamento, “necesitamos aprovechar mejor la ciudad construida, pero una vivienda situada en planta baja debe ofrecer las mismas condiciones de dignidad, bienestar y seguridad que cualquier otro hogar”.
A efectos de habitabilidad, las viviendas resultantes se asimilan a las viviendas colaborativas para adaptar determinados requisitos a las características del parque existente. La transformación sigue sujeta al planeamiento urbanístico, a las licencias municipales y al cumplimiento de las garantías de salubridad, seguridad y accesibilidad. Flexibilizar, según la normativa, significa aplicar condiciones proporcionadas a edificios ya construidos, evitando que determinados requisitos pensados para obra nueva hagan inviables operaciones razonables de rehabilitación.
Criterios de habitabilidad y calidad urbana
La iluminación, la ventilación, la accesibilidad, la intimidad y la seguridad continúan siendo exigencias irrenunciables en todas las transformaciones. La modificación normativa prioriza criterios de iluminación, ventilación, accesibilidad, seguridad, privacidad y compatibilidad urbanística para garantizar que los espacios reconvertidos cumplan con estándares dignos de habitabilidad.
La reforma normativa se apoya en la experiencia de Loft Study House, un programa desarrollado para estudiar las posibilidades y los límites de la reconversión de locales. El análisis inicial de este programa identificó más de cien espacios sin uso en plantas bajas o entreplantas del parque residencial público, estimando la posibilidad de incorporar más de 40 unidades y convirtiendo gastos asociados a inmuebles vacíos en inversiones con retorno social.
Loft Study House estudia problemas detectados en algunas conversiones, como privacidad insuficiente, sensación de inseguridad, mala iluminación, ventilación deficiente y mala relación con el espacio público. La guía propone trabajar la transición entre calle y hogar, la protección de la intimidad, la iluminación natural y el diseño de fachadas que eviten el aislamiento o la estigmatización de la vivienda en planta baja.
Experiencias en Santutxu y otras localidades
El prototipo de Loft Study House se desarrolló en Santutxu, Bilbao, donde cuatro locales que nunca habían tenido uso fueron transformados en tres viviendas en las calles Indalecio Prieto y Santutxu. Las soluciones aplicadas abordan el acceso, la iluminación natural, la distribución entre espacios comunes e íntimos y la accesibilidad. Una de las viviendas, de dos habitaciones, fue diseñada específicamente para personas usuarias de silla de ruedas o con movilidad reducida.
En Orio se han habilitado seis alojamientos dotacionales de un dormitorio en la planta baja de una promoción de 32 viviendas protegidas. La actuación dispone de 216,27 metros cuadrados útiles y representa una de las primeras aplicaciones prácticas de los criterios establecidos por el departamento.
En Portal de Arriaga, Vitoria-Gasteiz, dos locales con una superficie construida conjunta de 335,56 metros cuadrados permiten generar seis alojamientos dotacionales, uno de ellos adaptado para personas con movilidad reducida. Esta actuación en la capital alavesa demuestra la viabilidad de la reconversión en diferentes contextos urbanos.
Proyectos en desarrollo y dimensión urbana
Otras actuaciones en Barakaldo, Portugalete o Elgoibar se encuentran en fase de proyecto. En Elgoibar, dos locales situados en la planta baja de edificios construidos en el año 2000 permiten generar cuatro viviendas protegidas. El proyecto contempla tres viviendas de dos habitaciones, una de ellas adaptada, y una cuarta vivienda de una habitación, sumando 233,82 metros cuadrados útiles.
La conversión de locales tiene también una dimensión urbana porque los espacios cerrados, tapiados o sin actividad generan discontinuidades y pérdida de vitalidad en las calles. La reutilización de locales puede consolidar los frentes edificados, incorporar actividad cotidiana y mejorar la relación entre los edificios y el espacio público.
Según el departamento, “la ciudad construida contiene una parte de la respuesta al problema de la vivienda”. Estas operaciones son casi de “micro regeneración urbana”, donde la clave está en seleccionar bien los espacios, intervenir con calidad y conseguir que cada nueva vivienda contribuya también a mejorar el barrio. En Vitoria-Gasteiz, la actuación de Portal de Arriaga con sus 335,56 metros cuadrados construidos ejemplifica esta estrategia de aprovechamiento del espacio urbano existente.
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Referencias:
www.euskadi.eus
