Edificio en construcción en Euskadi
La vivienda nueva iniciada en Euskadi experimentó una caída significativa durante 2025, con una reducción del 34% respecto al año anterior. En términos absolutos, se iniciaron 1.395 viviendas en 2025, frente a las 2.110 del año 2024, lo que representa un descenso del 33,89%. Esta contracción en la producción de nueva oferta contrasta con la persistencia de una actividad transaccional dinámica en el mercado inmobiliario.
La caída en la producción de vivienda nueva se explica fundamentalmente por el desplome de la iniciativa privada en este segmento. La iniciativa privada en vivienda protegida experimentó un retroceso particularmente severo, cayendo de 930 viviendas iniciadas en 2024 a apenas 104 en 2025, lo que supone un retroceso del 88,82%. Este colapso en la iniciativa privada ha dejado un vacío significativo en la oferta de vivienda protegida que no ha sido completamente compensado por otros mecanismos.
A pesar de la contracción general, la vivienda protegida registró un comportamiento diferenciado. El total de viviendas protegidas iniciadas alcanzó las 1.034 unidades en 2025, lo que representa el segundo mejor dato desde 2015. Este resultado se debe principalmente al crecimiento de la vivienda protegida concertada, que creció hasta 732 viviendas iniciadas, un incremento del 25,77% respecto al año anterior. La composición del alquiler protegido incluye 820 VPO, 42 viviendas sociales, 34 viviendas tasadas y 138 alojamientos dotacionales.
El alquiler protegido consolidó su posición como eje estratégico del mercado residencial. En 2025 se registraron 1.034 viviendas iniciadas en alquiler protegido, posicionando este año como el segundo con mayor volumen de actividad en alquiler de toda la serie 2015-2025. Este dato refleja una reorientación de la política de vivienda hacia modelos de acceso más asequible, aunque la magnitud absoluta de estas iniciativas sigue siendo limitada en comparación con la demanda existente.
Las viviendas terminadas también experimentaron una contracción significativa durante 2025. Se finalizaron 1.184 viviendas, un descenso del 39,47% respecto a 2024. La vivienda protegida terminada sumó 947 unidades, mientras que la iniciativa pública en terminaciones se situó en niveles mínimos del último decenio. El régimen de alquiler alcanzó su máximo de la serie 2015-2025 en viviendas terminadas, evidenciando un cambio en la tipología de las viviendas que llegan al mercado.
Precios en alza y presión sobre el acceso
A pesar de la caída en volumen de nueva producción, los precios de la vivienda continuaron su trayectoria ascendente durante 2025. El precio medio de la vivienda libre en Euskadi alcanzó los 3.489,06 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre, con un incremento interanual del 10,5%. En términos de precio de nueva construcción, la vivienda nueva se incrementó un 15,7% en el último año, mientras que la vivienda usada registró un incremento más moderado del 8,5%.
La variación de precios según la tipología de vivienda muestra diferencias significativas en el mercado. La vivienda adosada superó los 3.850 €/m², posicionándose como el segmento más caro. La vivienda colectiva en bloque se situó en el entorno de los 3.480 €/m², mientras que la vivienda unifamiliar aislada rondó los 3.270 €/m². Estas diferencias de precio reflejan las preferencias del mercado y la disponibilidad de suelo en diferentes tipologías.
La presión sobre el acceso a la vivienda se intensificó durante 2025 debido a la combinación de precios al alza y menor volumen de nueva oferta. La cuota hipotecaria media en Euskadi se situó en 838,44 euros mensuales, un 10,9% superior a la del año anterior. El indicador de esfuerzo alcanzó el 31,76%, manteniéndose por debajo del promedio estatal, aunque la tendencia al alza es evidente.
Dinamismo en transacciones y variaciones territoriales
La actividad en compraventas se mantuvo dinámica a pesar de la contracción en la producción de nueva vivienda. Se formalizaron 6.603 compraventas en el cuarto trimestre, un 6,4% más que un año antes. Más del 78% de las operaciones correspondieron a vivienda usada, con 5.157 transmisiones, evidenciando que el mercado se sustenta fundamentalmente en la circulación de vivienda existente.
Las dinámicas territoriales dentro de Euskadi presentan características diferenciadas según la provincia. Bizkaia concentra el mayor volumen de operaciones en el mercado inmobiliario, posicionándose como el motor transaccional de la región. Gipuzkoa registra los precios unitarios más elevados, reflejando una mayor presión de demanda y una oferta más limitada en este territorio. Vitoria-Gasteiz presenta una evolución más moderada tanto en precios como en dinamismo transaccional, diferenciándose del comportamiento de los mercados costeros.
El cierre de 2025 refleja un mercado tensionado en precios y activo en transacciones, con una combinación que plantea un escenario complicado para el acceso a la vivienda. La menor oferta de nueva construcción, unida a precios en continuo ascenso, genera presiones sobre la asequibilidad. El refuerzo del alquiler protegido y asequible se consolida como eje estratégico para mejorar el acceso y equilibrar un mercado caracterizado por la escasez de oferta nueva y la persistencia de demanda transaccional.
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Referencias:
www.euskadi.eus
Imagen:
euskadi.eus
